질의제목 :	국토교통부 및 민원인 – 임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있던 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 재계약하는 경우 임대료 증액 제한 규정의 적용 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항 관련)
관련문서 :	국토교통부 민간임대정책과 - 420(2019. 2. 13.) 법제처 법령해석총괄과 – 1296(2019. 4. 5.)

1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있는 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 처음으로 재계약하는 경우 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는지?

※ 질의배경

민원인은 임차인 보호 및 임대사업자와 임차인 간의 갈등을 줄이기 위해 위 질의요지에 관한 사항에 대하여 국토교통부에 질의하였으나, 국토교통부의 해석에 이견이 있어 국토교통부를 통해 법령해석을 요청함.

2. 회답

이 사안의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되지 않습니다.

3. 이유

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조에서는 민간임대주택의 최초 임대료를 임대사업자가 정하도록 하면서(제1항), 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안된다고 규정(제2항)하고 있습니다.

그리고 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제2조제1항제9호에서는 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제3항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대차계약서 사본을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)에게 제출하도록 규정하고 있고, 민간임대주택법 제46조제1항 및 같은 법 시행령 제36조제1항에서는 임대사업자가 “임대차 계약 체결일”부터 3개월 이내에 임대차 계약에 관한 사항 중 임대료(제2호) 등을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있을 뿐, 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대료 산정이나 신고에 대해 달리 정하도록 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.

이러한 규정 체계를 고려하면 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되므로 이 때 임대료가 같은 법 제44조제1항에 따른 최초 임대료가 되고, 그 계약 이후 다시 임대사업자가 신고된 임대료의 증액을 청구할 때부터 비로소 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는 것으로 보아야 합니다.

또한  2019년 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정되어 같은 해 10월 24일 시행 예정인 민간임대주택법 제44조제1항에서는 현행 규정이 “세입자가 있는 상태에서 주택임대사업자를 등록하는 경우 해당 세입자는 최초 계약 갱신 시 5퍼센트 상한제를 적용받을 수 없는 문제”가 있다고 인정되어 “기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임차료를 최초 임대료로 보도록 하는 내용”을 추가로 규정하였는바, 이러한 개정 취지를 고려하면 현행 민간임대주택법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한의 대상에 종전 임대료가 포함되는 것으로 보기는 어렵습니다.

의안번호 19628호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안)의 제안 이유 참조

<관계 법령>

「민간임대주택에 관한 특별법」

제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.

② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.